Ипотечное страхование квартиры: что обязательно, а от чего можно отказаться
При оформлении ипотеки банк предлагает несколько типов страхования. Одни обязательно нужны по нормам федерального законодательства, без них ипотечный кредит просто не дадут. Другие носят добровольный характер, от них реально отказаться, хотя процент по ипотеке вырастет. Достаточно разобраться, что покрывает каждый вид страхования и почему он попадает в условия сделки.
Страхование ипотеки — это набор полисов, и у каждого свой правовой статус. Одни из них прямо предписаны законом, другие заёмщик подключает по собственному желанию. Об этом и пойдёт разговор в статье. Рассказываем, зачем нужны такие виды ипотечного страхования, от каких реально отказываются, сколько обходится полис и в каких случаях экономия на страховании выгодна заёмщику.
Что такое ипотечное страхование квартиры
Что такое страхование ипотеки, если объяснять простыми словами? Это инструмент защиты обеих сторон сделки. Если с объектом залога или самим заёмщиком что-то случится, остаток долга перед банком закрывает страховщик. При наступлении страхового случая заёмщик не тянет долг в одиночку. Именно поэтому страховать имущество весь срок кредита считается оправданным и законным.
Ипотеку оформляют на длинную дистанцию, чаще на 15–25 лет, реже короче или дольше. За двадцать лет всякое случается. Квартира горит или затапливается, владелец теряет трудоспособность, документы на право собственности оспаривают в суде. Именно поэтому требуют страховать залог на всём сроке кредитования. Без действующего страхования ипотека просто не выдаётся.
Виды ипотечного страхования: что обязательно, а что добровольно
Разберёмся, что такое ипотечное страхование в разрезе видов: по факту три разных продукта с разным правовым статусом. Один из них закреплён законодательно, два других подключать необязательно. При ипотеке страхования не избежать. Но расходы на полис реально снизить.
Страхование залогового имущества (обязательное по закону)
Ипотечного страхования с обязательным статусом в федеральном законе всего один вид. Заёмщик обязан застраховывать предмет залога. Покрываются случаи утраты и повреждения: пожар, взрыв газа, затопление, стихийные бедствия. Без страхования банк кредит не выдаст. В ипотечном договоре обязательно прописано условие о ежегодном продлении полиса.
Страхуют конструктив: стены, перекрытия, кровля квартиры или дома. Внутренняя отделка и движимое имущество в этот полис не входят. Сумму считают от остатка долга, реже от оценочной стоимости недвижимости. Уточнять конкретное условие нужно обязательно до подписания ипотечного договора: оно зависит от банка. По правовой природе это имущественный вариант страхования. Его объектом являются конструктивные элементы здания, исключений из этого требования нет.
Страхование жизни и здоровья заёмщика (добровольное)
Такой вид защищает заёмщика и его близких от двух самых тяжёлых исходов. Это смерть или инвалидность первой либо второй группы. Допустим, человек больше не в состоянии платить по ипотечному кредиту. Погашение остатка берёт на себя страховщик. Квартира достаётся наследникам без обременения.
Страховать жизнь и здоровье по закону заёмщик не обязан. Этот риск компенсируется процентом: просто поднимают ставку. Застраховывать жизнь добровольно или нет, каждый считает сам: годовой взнос в 0,3–1,5% от остатка долга нередко дешевле, чем переплата от повышенного процента за весь срок кредита. Многие в итоге выбирают страхование сразу обоих рисков в одном комплексном пакете.
Страхование титула (добровольное)
Страхование титула защищает покупателя жилья от риска оспаривания права собственности в суде. Поводов для иска немало: сделку провели без согласия супруга, продавец оказался недееспособен или действовал под давлением. Если суд аннулирует сделку, покупателю возмещает потери страховщик.
Чаще всего такая страховка пригодится на вторичном рынке. В новостройке риск оспаривания минимален — у квартиры нет прежних владельцев, поэтому от страхования титула здесь обычно отказываются без последствий для ипотеки. Это один из плюсов покупки квартиры в новостройке от ГК «РЕНТЕК»: на титульной страховке можно сэкономить. А для объектов с запутанной историей такую страховку стоит рассмотреть.
Какие риски покрывает полис и зачем он нужен
Что такое ипотечное страхование недвижимости в части покрытия рисков? Это конкретный список ситуаций, при которых страховщик выплачивает возмещение пострадавшей стороне. По имуществу стандартный набор такой: пожар, взрыв газа, затопление из инженерных систем, стихийные бедствия, конструктивные дефекты здания. Читать условия конкретного договора нужно обязательно: набор случаев у каждого страховщика свой.
Зачем нужно страховать жизнь и здоровье? Потерял трудоспособность, перестал обслуживать ипотечный кредит — страховщик берёт долг на себя. Семья сохраняет жильё. Зачем нужна защита от оспаривания? Суд признаёт сделку недействительной, а покупатель всё равно не теряет вложенные деньги и не лишается права собственности.
Зачем брать комплексный вариант? Один договор вместо нескольких оформлять удобнее и нередко дешевле разрозненных. Банки сотрудничают с аккредитованными страховщиками, у которых комплексное страхование обходится на 15–20% дешевле, чем набор отдельных договоров.
От какого страхования можно отказаться без последствий
К добровольным относятся страхование жизни и здоровья заёмщика и страхование титула. Кредит обязаны выдать и без этих видов, от обоих отказаться можно. Но «без последствий» здесь подразумевает «без юридических санкций», а не «без изменения условий ипотеки». Процент при отказе вырастет.
Что грозит при отказе от добровольных видов
Прямых санкций нет. Банк не вправе отказать в кредите только потому, что заёмщик не хочет застраховывать жизнь или оформлять страхование от оспаривания сделки. Обязательным остаётся только страхование залога. В кредитном соглашении есть пункт об изменении процента при отсутствии добровольного страхования. Законная практика: компенсация повышенным процентом риска, который иначе нёс бы страховщик. Выгоду от такого отказа заёмщик должным образом просчитает только с учётом роста переплаты.
Как повышается ставка по ипотеке после отказа
Отказ от страхования жизни обычно поднимает ставку по ипотеке на 1–3 процентных пункта. У ряда банков отказ от страхования титула может добавить 0,5–2 пункта, хотя в большинстве случаев он на ставку не влияет. Разберём на примере. Взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком 20 лет. Процент выше на 2 п. п. Переплата вырастает на 1,5–2 млн рублей. За страхование жизни платят 0,3–1,5% от остатка долга ежегодно. При ипотеке на 5 млн рублей в первый год это 15 000–75 000 рублей. Обычно это дешевле разницы в переплате по ипотеке.
С 1 июля 2024 года (изменения внесены Федеральным законом № 607-ФЗ) банки вправе поднять ставку по ипотеке при отказе от добровольной страховки только до уровня, который был изначально заявлен как условие выдачи без страховки. Важно: это правило действует только для договоров, заключённых с 1 июля 2024 года — закон не имеет обратной силы. По ипотекам, оформленным ранее, банк вправе повышать ставку так, как прописано в договоре.
Когда отказ экономически невыгоден
Когда долг большой и срок ипотеки длинный, отказываться от добровольного страхования точно невыгодно. Разница в проценте накапливается и выливается в значительную сумму. Рискованная профессия или хронические заболевания? Тариф выйдет выше среднего, зато выплата по страхованию полностью закроет долг по ипотеке при наступлении страхового случая. Иначе обстоит дело с вторичной недвижимостью и неоднозначной историей сделки. Без страхования титула при оспаривании покупатель остаётся без всякой защиты.
Простая арифметика: сравните годовой взнос по страхованию с тем, насколько вырастает ежемесячный платёж. Если взнос меньше, оформлять страхование по ипотеке выгоднее.
Как оформить полис ипотечного страхования
Полис получают двумя путями: через банк или напрямую у страховщика. Банк держит список аккредитованных партнёров. Их принимают без замечаний, и ипотека в таком случае оформляется быстрее. Цена у банковских партнёров нередко выше рынка. Нужно обязательно сравнить хотя бы три предложения по страхованию. Условие тут единственное: компания должна входить в список аккредитованных партнёров банка.
Для оформления нужны паспорт и ипотечный договор (либо предварительное одобрение банка), плюс бумаги на объект недвижимости: выписка из ЕГРН и отчёт об оценке. По страхованию жизни и здоровья прикладывают ещё медицинскую анкету или справки о состоянии здоровья. Многие страховщики уже принимают весь пакет онлайн. Обязательно сверьте перед подписанием детали: страховая сумма и список рисков должны соответствовать требованиям банка по ипотеке.
- Страхование имущества: полис продлевают каждый год, а новую страховку отдают в банк до того, как закончится действие предыдущей.
- Страхование жизни: берут на 12 месяцев с последующим продлением либо сразу на весь срок ипотеки.
- Страхование титула: обычно берут на первые 3 года после покупки, когда риск оспаривания наиболее высок.
Не продлили страховку залога вовремя? В зависимости от условий ипотечного договора банк вправе самостоятельно застраховать объект залога за ваш счёт или потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому ежегодное продление обязательно закладывают в бюджет наравне с другими расходами по ипотеке — это часть финансового плана.
Сколько стоит страховка и от чего зависит цена
Страховать имущество при ипотеке стоит обычно 0,1–0,25% от страховой суммы за год. Тариф зависит от ряда параметров: год постройки, материал конструкции (панель, кирпич, монолит), этаж и состояние инженерных коммуникаций. Страховка для старого жилого фонда с деревянными перекрытиями выйдет дороже, чем для недвижимого объекта в монолитном доме. Хочется страховать имущество экономнее? Стоит сравнить тарифы хотя бы в трёх компаниях.
По страхованию жизни и здоровья заёмщика тариф составляет 0,3–1,5% от остатка долга по ипотеке в год. Цифра всегда индивидуальная: смотрят на возраст, пол, состояние здоровья и профессию застрахованного. Комплексное страхование «имущество плюс жизнь» у большинства страховщиков на 15–20% дешевле двух раздельных договоров. Хочется страховать всё в одном месте? Это необходимо учитывать заёмщику при сравнении предложений.
При ежегодном продлении сравнивать предложения стоит заново: тарифы меняются, оставаться у одного страховщика ради привычки не всегда выгодно. Нашли предложение выгоднее у аккредитованного партнёра? Такой комплексный договор банк обязан принять. Перед сменой страховщика нужно обязательно убедиться, что компания включена в список аккредитованных банком и что условия ипотечного договора соблюдены.
Если остались вопросы по выбору вида страхования или расчёту тарифа, уточнить детали можно у страховщика или у специалиста банка.